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中指沙龙 | 房地产新发展模式新在哪？
2022年3月18日，中指研究院主办了“房地产新发展模式探讨”：2022线上主题沙龙，活动以线上研讨的形式成功召开。
2021年12月“中央经济工作会议”、今年3月份国务院《政府工作报告》均强调房地产“探索新的发展模式”，促进房地产业良性循环和健康发展。3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议，指出“提出向新发展模式转型的配套措施”。政府在倡导房地产新发展模式，房地产企业要顺应政策及行业趋势，在业务方向转型升级方面积极探索。房地产企业如何探索新发展模式？新发展模式有何特征？今天，我们邀请相关专家进行分享讲解，希望能够帮助大家对后续发展有更清晰的认识。
中指研究院企业事业部
分析师
在当前国内企业在面对行业下行压力、经营行为陷入负反馈困局的情况下，也应对过去“高利润、高杠杆”的旧发展模式进行转型。在房地产业呈现弱周期性的背景下，研究组通过对成熟市场头部企业在经济危机阶段的转型办法为国内房企提供案例依据。结合国内房地产企业现状研究组将其为分为美国的专注开发模式、日本的转型综合开发模式，以及新加坡的资产管理模式。
专注开发模式是指坚定以住宅开发作为业务核心，极少涉及多元化业务，通过市场空间布局和产品变革创新提升自身竞争力，以客户为导向的产品意识成为房企经营的战略重心，这一模式的特点是：专业化、低杠杆、高周转。综合开发模式是指围绕开发的代建、销售、租赁、管理的轻资产综合商务模式，打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力，这一模式的特点是：全产业链覆盖、存量房业务。新加坡的资产管理模式是指从资本退出的收益率要求出发，计算资产获取的内在价值和运营要求，同时参与项目的开发运营和退出环节，并获取物业开发利润、运营增值收益、基金管理费用和租金收益等，这一模式的特点是：双基金模式、运营管理能力。
综合来看，专注开发模式更加适合国内仍以传统通开发为主、目标客户群体以中低端客户为主的区域型中小型房企，通过打造产品力为客户提供差异化服务、聚焦开发流程降低成本提升品牌力从而提升企业的整体竞争力。
综合开发模式适合国内传统开发领域具有一定的区域竞争力，且以地产为中心辐射部分细分领域展开多元化业务的多区域或综合型中型房地产企业，传统开发通过部分转型成轻资产代建业务实现降低成本抵抗行业下行风险，多元化业务通过多种业态多种服务的叠加实现业务协同。
资产管理模式适合国内产业链布局完善、资源获取能力较高的综合性大型房地产企业，通过“基金+REITs”等方式进行稳健、合理的资产运营和管理，为项目带来更多高附加值业务，依托资产管理分散风险的同时建立持续发展能力，提升品牌价值。
【嘉宾观点】
绿城房地产咨询集团
副总经理
当前房地产市场呈现企业规模化、产品同质化、管理精细化的现状，也意味着市场从土地红利正逐步过渡到服务（运营）红利阶段，因此“开发+运营+服务”并举是房产行业的趋势。
从政策角度出发，未来社区的核心思想是以“人”为中心，建设人本化导向和人文精神内核的社区，而当下物业服务也正向围绕着人的全服务、全生命周期开展。社区核心思想和服务核心思想相匹配。从社会角度出发，未来社区的核心思想是以“人”为中心，建设人本化导向和人文精神内核的社区，而当下物业服务也正向围绕着人的全服务、全生命周期开展。社区核心思想和服务核心思想相匹配。综合来看，“拿地-开发-销售” 传统开发模式将会被“拿地-开发-销售-运营-服务”所取代。从企业角度出发，平稳增长期土地供给有限的市场需要，多元多业态创收模式的经营需求，智能化运营体系的科技助力将是推动运营发展的主要力量。
“用户思维”是绿城咨询全周期服务的基石，旨在从重“营销”的“客户思维”到重“服务”的“用户思维”的转型。一方面服务覆盖业主全生活服务场景，从生活、教育、健康医疗多多维度覆盖用户从幼年到老年。另一方面通过基于全过程咨询、基础物业服务、衍生服务咨询、产业运营，社群运营，商业运营等的全过程开发管理产品贯穿于房地产全生命周期。
创新一：布局未来社区：采用平台化模式联合多方介入确保33项指标全盘落地，在设计和建设阶段的“运营和服务思想”得以充分前置，在建成投入使用后，各场景的运营和服务亦能高效协同，解决企业与政府面临双向考验的痛点。
创新二：研究小镇生活场景营造：从园区后期运营管理角度，从业主需求、使用角度，在项目设计之初便充分规划符合本小区的场景搭建规划与落地运营策略。同时，基于“共建、分享”的文化理念，结合园区服务体系，发挥自身优势，以服务为载体，建立营造基于共同爱好的居民社区活动团体，促进居民互助资源共享。
创新三：聚焦客户风险管控：在拿地阶段、产品设计、工程营造、营销推广、交付介入、服务运用六个阶段设计28项服务方案，聚焦项目过程中任何方面可能出现的风险点，监测全流程营运体系。
海伦堡中国控股有限公司
副院长
城市更新从早期的以民生为主转变为城市高质量发展兼顾民生，未来需要以政府为中心，做政府要做的项目。
1.城市更新发展趋势：强化政企联动
项目是以政企村全周期正向良性博弈为基础，目前国企代表政府介入，国企介入的目的在于统筹，民营开发商介入前期服务本质未发生改变。
2. 城市更新发展趋势：注重公共利益优先
城市更新项目承接政府新基建任务，注重公共利益优先，城市更新协同新基建项目将优先推进。
3. 城市更新发展趋势：注重产城融合
大湾区强调核心产业导入及运营能力，产城融合类项目匹配政府发展诉求，将获得优先推进权。
综合来看，以“市长思维”提供城市更新服务是城市更新的未来必由之路。
海伦堡城市更新作为专业产城更新综合服务商，积极助力城市高质量发展，为城市发展和美好生活赋能。
结语
预计房地产新发展模式配套措施将出台，新发展模式将受政策支持，将在金融、税收等方面对房企探索新发展模式给予优惠和鼓励。通过对成熟市场的研究，房地产代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等将是新发展模式的重要方向，这些领域将是新发展模式配套措施支持的重点。